Remont ze środków własnych czy lepiej kredytować?

Obecnie banki mogą udzielić max kredytu hipotecznego na zakup mieszkania do 90% LTV, czyli wartości kredytu do wartości nieruchomości. Musimy dysponować wkładem własnym w wysokości min. 10%. Wysokość wkładu będzie rosła przez kolejne 2 lata po 5% rocznie do wartości 20%. Niektóre banki już teraz wymagają wyższego wkładu własnego niż przewiduje to Rekomendacja S. Czy pieniądze, które mamy przeznaczone na remont lub adaptację nieruchomości lepiej przeznaczyć na wkład własny i czy nie?

Kupując mieszkanie nowe czy z rynku wtórnego musimy liczyć się z kosztami remontu bądź adaptacji, wyposażenia. Przystępując do kredytu mieszkaniowego musimy mieć min. 10% wkładu własnego, ale również pieniądze na w/w cele. Jeżeli nie mamy własnej gotówki możemy je skredytować, ale co zrobić gdy również na remont posiadamy własne odłożone pieniądze?

W większości przypadków lepiej będzie przeznaczyć pieniądze odłożone na remont na wkład własny, a remont kredytować ponieważ:

a) obniżymy tym samym LTV, a co za tym idzie będziemy mieli większy wybór banków

b) najprawdopodobniej obniżymy marżę kredytu, a tym samym ratę miesięczną i łączny koszt kredytu

Z punktu widzenia klienta, pożycza on dokładnie tę samą kwotę, którą dostałby przeznaczając środki własne na remont, ale z punktu widzenia banku może on udzielić kredytu na korzystniejszych dla klienta warunkach. Poniżej przykład takiej transakcji w mBanku:

Wkład własny 10% i środki własne na remont

założenia:

  • nieruchomość kupowana za 200tys PLN
  • środki na remont 60 tys
  • wkład własny 10% – 20 tys
  • LTV 90%

Łącznie transakcja z remontem będzie kosztować kredytobiorcę 260 tys PLN, kosztów dodatkowych nie bierzemy w tym wypadku pod uwagę, ponieważ nie wniosą one nic do założeń.

Otrzymamy marżę w wysokości 1,6% i ratę na najbliższe 30 lat w wysokości 800,26 PLN.

Przy przeznaczeniu tej kwoty na wkład własny, czyli kupujemy mieszkanie za 200tys PLN, wkład własny to 80tys PLN (30%), natomiast na remont przeznaczamy 60tys dodatkowego kredytu – łącznie również 180 tys PLN, RATA WYNIESIE 790PLN. Różnica nie duża, ale LTV kredytu to 70%. Można się zastanowić i zapytać CO NAM DAJE OSZCZĘDNOŚĆ 10 PLN miesięcznie. W zasadzie nic:) , ale jednocześnie bardzo dużo. Przy takiej konstrukcji kredytu możemy wybierać w ofertach w pierwszym wariancie niedostępnych np. w Deutsche Banku, BPH, ING gdzie musimy mieć wyższy wkład własny. Druga ważna kwestia jest taka, że w przykładzie jest dość tania nieruchomość i średniej wielkości kredyt, ale przy kredytach większych ta różnica będzie znacznie wyższa. Trzecia to, że akurat w branym pod uwagę mBanku nie ma ubezpieczenia niskiego wkładu, ale w większości banków jest i zazwyczaj podwyższa ono marżę o ok. 1% w górę, a wtedy różnica na racie będzie znaczna.