Bank hipoteczny – co to za twór?

Każdy bank uniwersalny na swoją akcję kredytową przeznacza pieniądze, które pozyskał od klientów na rachunkach. Skutkuje to pewnym ryzykiem, że klienci, którzy zdecydowali się oszczędzać czy też gromadzić swoje pieniądze na kontach, lokatach mogą nagle zapragnąć je wycofać z banku. Taka sytuacja może doprowadzić do niewypłacalności danego banku. Jest to jedna z przyczyn powstawania banków hipotecznych.

Na świecie postać banku hipotecznego jest powszechnie znana, w Polsce mamy w chwili obecnej 3 takie banki – mBank Hipoteczny, Pekao Bank Hipoteczny, PKO Bank Hipoteczny. Pomimo, że nazwy mogą mylnie nasuwać na myśl 3 popularne w Polsce banki, są to instytucje zupełnie niezależne od swoich „imienników” uniwersalnych.

Bank hipoteczny nie przeznacza na akcje kredytowe pieniędzy zgromadzonych od swoich klientów na rachunkach bankowych, a poprzez wydawanie tzw. listów zastawnych. Jest to spowodowane wymogiem bardziej stabilnego i wieloletniego finansowania w stosunku do krótkoterminowych depozytów. Bank hipoteczny w przeciwieństwie do banków uniwersalnych zajmuje się przede wszystkim kredytami hipotecznymi. List zastawny to rodzaj obligacji zabezpieczonej kredytem hipotecznym. Taki rodzaj obligacji kupują z reguły nabywcy instytucjonalni jak inne banki, fundusze inwestycyjne czy OFE. W zamian otrzymują określony długoterminowy zysk. Oprocentowanie może być stałe lub suma określonej marży i wskaźnika np. WIBOR.

Zaletą listów zastawnych dla banków hipotecznych jest pewność długoterminowego stabilnego źródła finansowania. Bank nie musi się martwić, że klienci z pieniędzmi odejdą.

Dla inwestorów jest to również stabilny pewny zysk, mniejszy niż na obligacjach niezabezpieczonych, ale kosztem zmniejszonego ryzyka inwestycyjnego.

W teorii klienci mogą liczyć na mniejsze marże przy kredytach ponieważ ryzyko podejmowane przez bank jest mniejsze niż w „tradycyjnym” modelu finansowania kredytów. W teorii ponieważ na razie różnic niestety nie widać. Co więcej od dzisiaj mBank i mBank Hipoteczny mają dokładnie taką samą siatkę marż podczas gdy jeszcze wczoraj mBank Hipoteczny miał marże o 0,2% niższe względem zwykłego mBanku.

Rynek banków hipotecznych jest w chwili obecnej stosunkowo mały w porównaniu do całego rynku kredytów hipotecznych. Działają w chwili obecnej tylko 2 banki, a trzeci PKO Bank Hipoteczny dopiero zbiera się do emisji listów zastawnych. mBank Hipoteczny stawia tylko na oferty indywidualne podczas gdy PEKAO Bank Hipoteczny skupia się głównie na inwestycjach firmowych. Co będzie głównym zainteresowaniem PKO BH musimy poczekać. Dla porównania w Czechach udział listów zastawnych wynosił dwa lata temu 50% rynku, a w Norwegii 43%.

Co ważne dla klientów, banki hipoteczne bardziej restrykcyjnie patrzą na kredytowaną nieruchomość. Niektórych nieruchomości nie chcą wręcz kredytować, np mieszkań spółdzielczo-własnościowych. Zazwyczaj wyceniają ją niżej niż teoretyczna wartość rynkowa, ale jednocześnie inaczej podchodzą do wskaźnika LTV przez co są w stanie w niektórych przypadkach sfinansować 100% nieruchomości.